Jeden fakt na úvod…. Nejde nám o to sa chváliť, ale je to proste tak. Máme najviac skúseností a praxe v rovine likvidácií spoločenstiev vlastníkov bytov a nebových priestorov (ďalej ako „SVB“). Vďaka vám. Účelom tohto článku je však podať informáciu, že ísť 5 minút dozadu je to isté ako ísť 55 minút dopredu.
Likvidácia SVB je zákonným procesom, ktorý nasleduje bezprostredne po prijatí rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, či už na zhromaždení alebo v písomnom hlasovaní o zrušení spoločenstva vlastníkov. Rušia sa tým všetky orgány SVB (predseda, rada, aj akékoľvek iné orgány založené zmluvou o spoločenstve). Aj napriek skutočnosti, že sa nebavíme o obchodnej spoločnosti, ale o SVB, ktoré upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“), na likvidáciu je nevyhnutné použiť primerane § 70 – § 75k zákona č. 513/1991 Zb. „Obchodný zákonník“, nakoľko BytZ problematiku likvidácie neupravuje úplne, ale iba odkazom.
Začiatok likvidácie sa zdá byť jasný …
Samotný proces likvidácie začína rozhodnutím vlastníkom o vstupe do likvidácie SVB, Vyznačenie likvidátora do registra spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov má len informatívny charakter. Tento okamih je dôležitý z hľadiska ďalších následných krokov a procesov v rámci likvidácie. Zápis likvidátora sa uskutočňuje zväčša elektronickým podaním na príslušný okresný úrad, sekciu všeobecnej vnútornej správy s povinnými prílohami, ktorými sú
- zmluva o výkone správy
- prezenčná lista zo zhromaždenia, na ktorom bola odsúhlasená likvidácia alebo písomné hlasovanie a samozrejme samotná
- žiadosť o zverejnenie informácie o vstupe likvidátora
Na prvý pohľad jednoznačný postup však nás vie hneď na úvod „likvidácie“ prekvapiť nejednotným postupom okresných úradov. V zmysle zákona č. 305/2013 Z. z. zákon o elektronickej podobe výkonu pôsobnosti orgánov verejnej moci a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákon o e-Governmente“), ktorý upravuje elektronický výkon verejnej moci v rozsahu právomocí orgánu verejnej moci podľa osobitných predpisov a ktorý by nám mal uľahčiť, zefektívniť a najmä zrýchliť komunikáciu s úradmi, práve naopak v poslednej dobe najmä sťažuje a komplikuje proces aj priamo v kontexte likvidácií. Lebo ľudský faktor…
Slovensko.sk a okresné úrady
V prvom rade narážame na nejednotný postup okresných úradov, nakoľko každý koná „ako vie“. Čo v praxi znamená, že návrh na zápis likvidátora síce podáte elektronicky, z elektronickej schránky likvidátora v zmysle zákona o e-Govermente a logicky čakáte, že dostanete odpoveď opäť elektronickou formou do rovnomennej el. schránky likvidátora, avšak tejto odpovede sa danou formou nedočkáte, práve naopak, prekvapí vás, že ju obdržíte prostredníctvom poštového doručovateľa, dávno potom čo už o danej skutočnosti viete, z registra vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Už teda prvom kroku sa vytráca urýchlenie konania. A to sme len na začiatku…
Ďalším faktorom, ktorý rozdeľuje okresné úrady, je čas, za ktorý sú schopní zapísať likvidátora do registra spoločenstiev. Priamo BytZ v § 7 pojednáva o tom, že na konanie podľa BytZ sa nevzťahuje všeobecný predpis o správnom konaní, teda zákon č. 71/1967 Zb. zákon o správnom konaní (ďalej len ako „správny poriadok“). Ak by sme išli analogicky a má byť primerane použitý Obchodný zákonník, mali by sme sa dostať k lehote dvoch dní aj na vyznačenie likvidátora do registra SVB, nakoľko Obchodný zákonník udáva na zápis zmeny v obchodnom registri spravidla dva dni. Otázka, ktorá sa tu naskytla, je prečo Okresné úrady nedodržujú rovnakú lehotu v prípade SVB ?
Ale práve naopak, sa pridržiavajú lehôt podľa Správneho poriadku, ktorého použitie priamo BytZ vylučuje? Lehota na rozhodnutie v zmysle správneho poriadku podľa §49 ods. 1 „V jednoduchých veciach, najmä ak možno rozhodnúť na podklade dokladov predložených účastníkom konania, správny orgán rozhodne bezodkladne.“, avšak okresné úrady rozhodujú spravidla v zmysle ods. 2 : „ V ostatných prípadoch, ak osobitný zákon neustanovuje inak, je správny orgán povinný rozhodnúť vo veci do 30 dní od začatia konania; vo zvlášť zložitých prípadoch rozhodne najneskôr do 60 dní; ak nemožno vzhľadom na povahu veci rozhodnúť ani v tejto lehote, môže ju primerane predĺžiť odvolací orgán (orgán príslušný rozhodnúť o rozklade). Ak správny orgán nemôže rozhodnúť do 30, prípadne do 60 dní, je povinný o tom účastníka konania s uvedením dôvodov upovedomiť.“
Okresný úrad neposudzuje, len zapisuje
Okresné úrady líši aj miera „zainteresovanosti“, ktorá sa prejavuje napríklad v posudzovaní správnosti jednotlivých povinných príloh pri vyznačení likvidátora. V zmysle zákona okresný úrad vykoná vyznačenie likvidátora po splnení taxatívne vymedzených kritérií v zákone, akými sú povinné prílohy podania, avšak zákon ďalej neudeľuje povinnosť ani oprávnenie posudzovať pravdivosť a správnosť takýchto listín. Niektoré okresné úrady však idú za hranicu svojich právomocí a posudzujú napríklad relevantnosť prezenčnej listiny, posudzujú podpisy na nej aj napriek skutočnosti, že nemajú oprávnenie na posudzovanie pravosti a správnosti listín.
Je to proste elektronicky ťažké s úradmi
V neposlednom rade konanie niekedy neurýchľuje ani samotná elektronická komunikácia okresných úradov 😊. Ak totiž „verejná moc“ zašle likvidátorovi správu do el. schránky bez riadne podpísanej prílohy vo forme „asice“, nie je možné z nej spraviť zaručenú el. konverziu, a je nutné opakovane požiadať o jej zaslanie, čo opätovne predlžuje proces, nakoľko po obdŕžaní správne zaslaného dokumentu je likvidátor opätovne nútení absolvovať cestu do poštového podniku a vyžiadať si zaručenú el. konverziu a keďže okresné úrady nepracujú rýchlosťou svetla pri náprave zle odoslanej listiny sa vieme baviť aj o pár dňoch čakania.
Všetky vyššie uvedené faktory spôsobujú prieťahy v konaní čo môže spôsobiť, že zo štandardných 8 mesiacov likvidácie sa proces predĺži na 12-14 mesiacov, poprípade viac, čo opäť závisí od konkrétneho okresného úradu.