Vybrané praktické problémy v likvidácii SVBaNP

Ústrednou postavou celej likvidácie samotný likvidátor. Preto sa budem sa v tomto príspevku venovať bližšej analýze V praxi sa pri likvidáciách spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „SVBaNP“) častokrát stretávame s problémami, či už so strany okresných úradov, alebo v zlej interpretácii otázok v písomných hlasovaniach a na zhromaždeniach. V zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“) sa likvidácii venuje stroho iba ustanovenie § 7d. Na zrušenie spoločenstva s likvidáciou a na zánik sa primerane použijú ustanovenia zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej ako „ObZ“) účinné po 01. 10. 2020 a to konkrétne § 70 až § 75k. Likvidácie, v ktorých bol likvidátor zapísaný do registra do 30. 09. 2020, sa likvidujú podľa ObZ v znení účinnom do 30. 09. 2020. Ide o ustanovenia § 70 až § 75a.

Likvidátor sa neodsúhlasuje, ale ustanovuje

Často prichádzame do kontaktu so zápisnicami zo zhromaždení alebo písomných hlasovaní, kde si vlastníci odsúhlasili/zvolili/určili likvidátora SVBaNP. Tu môže nastať problém, nakoľko zákon takýto pojem nepozná. Aj keď je z rozhodnutia jasné, že vlastníci prejavili vôľu a chcú danú likvidáciu prenechať konkrétnej osobe, správny orgán môže pozastaviť návrh na zápis zmeny zapisovaných údajov do registra a žiadať odstránenie nedostatkov. Správny termín je ustanovenie likvidátora a je to v zmysle  § 72 ods. 4 ObZ: „Ak likvidátora ustanovili spoločníci alebo príslušný orgán spoločnosti, návrh na zápis likvidátora do obchodného registra podáva ustanovený likvidátor. Ak likvidátora ustanoví súd, zapíše ho do obchodného registra bez návrhu.“ Príslušný orgán spoločnosti sa v tomto prípade myslí zhromaždenie, ktoré je najvyšším orgánom SVBaNP. Takýto striktný prístup založený na gramatickom výklade však nepovažujeme za správny a ide o „hranie sa na slovíčka“, najmä pri len primeranej použití týchto ustanovení na likvidáciu SVBaNP. Postupne sa nám v komunikácií s okresnými úradmi aj darí tento prístup uplatňovať do praxe.

Kto podáva návrh na zápis zmien do registra?

Vyššie uvedené ustanovenie rieši aj otázku osoby ktorá podáva návrh na zápis zmeny do registra SVBaNP. Niektoré okresné úrady v Slovenskej republike v tom stále nemajú jasno a v prípade podania návrhu na zápis zmeny v podobe vstupu SVBaNP do likvidácie likvidátorom a nie predsedom SVBaNP, rozhodujú o zastavení správneho konania.  Odvolávajú sa na ustanovenie § 7 ods. 2 BytZ, v. zmysle ktorého „návrh na zápis zmien alebo zániku zapisovaných údajov podľa odseku 7 je povinný podať príslušnému správnemu orgánu predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní odo dňa, keď zmena nastala. Pravosť podpisu na návrhu na zápis do registra musí byť úradne osvedčená…“ Takéto odôvodnenie nie je správne a je nutné sa riadiť analogickým použitím vyššie uvedeného použitia § 72 ods. 4 ObZ. Tento názor zastáva aj gestor zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Ministerstvo financií Slovenskej republiky.

Čo všetko obsahuje návrh na zápis zmeny údajov do registra SVBaNP?

Úradne osvedčený návrh na zápis zmeny údajov do registra SVBaNP vedeným okresným úradom, odborom všeobecnej vnútornej správy musí obsahovať prílohy:

• originál alebo overenú kópiu zápisnice zo zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo z písomného hlasovania, ktorá obsahuje podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov,
• originál alebo overenú kópiu prezenčnej listiny alebo hlasovacie listiny s priloženými splnomocneniami,
• zoznam vlastníkov hlasujúcich elektronickými prostriedkami v prípade hlasovania vlastníkov touto formou,
• informácie pre podanie žiadosti o výpis z registra trestov (samotný výpis z registra trestov si zabezpečuje správny orgán vo svojej réžii),
• originál alebo overenú kópiu zmluvy o výkone správy,
• doklad o úhrade správneho poplatku.

Najideálnejší spôsob podania uvedených podkladov spoločne s návrhom na zápis je prostredníctvom ústredného portálu verejnej správy (www.slovensko.sk). V tejto časti sa však postup okresných úradov značne odlišuje v tom, že niektoré okresné úrady akceptujú zaslanie dokumentov bez zaručenej konverzie a niektoré naopak vyžadujú zaručenú konverziu. V určitých prípadoch uvedené podania napriek preukázaného doručenia považujú za nedoručené, pre nás z nepochopiteľných dôvodov. Uvedený problém však nastáva aj v prípade doručovania výpisu z registra SVBaNP pre účely ďalšieho priebehu likvidácie. Niektoré okresné úrady „sú schopné“ doručiť konvertovaný výpis prostredníctvom ústredného portálu verejnej správy, niektoré výpis doručujú výslovne len v listinnej podobe. Paradoxom je, že aj napriek tomu, že likvidáciu SVBaNP vykonávame ako kancelária správcu konkurznej podstaty s výslovným určením identifikačných údajov, konvertovaný výpis nám je doručovaný do schránok, ktorá je zrejme dotknutému okresnému úradu takpovediac „prvá po ruke“… Ide o chybu, s ktorou je potrebné sa vyrovnať za účelom efektívneho priebehu likvidácie SVBaNP bez zbytočných prieťahov.

Nakoľko likvidátor nie je osobou oprávnenou vykonávať zaručenú konverziu v zmysle ustanovenia § 35 ods. 3 zákona č. 305/2013 Z. z. o elektronickej podobe výkonu pôsobnosti orgánov verejnej moci a o zmene a doplnení niektorých zákonov, túto službu jednoducho vykoná poštový podnik poskytujúci univerzálnu službu, ak je prevádzkovateľom integrovaného obslužného miesta. Ďalšími výhodami zasielania dokladov cez ústredný portál verejnej správy sú znížené náklady spojené s úhradou správneho poplatku a okamžité zaslanie potvrdenia o doručení správy.

Dátum zrušenia spoločenstva

Rozdiel medzi výmazom a zrušením SVBaNP je v tom, že podľa ustanovenia § 7 ods. 1 BytZ sa „spoločenstvo zrušuje

1. dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom, keď bolo toto rozhodnutie prijaté,
2. rozhodnutím zhromaždenia o zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva,
3. vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku.“

Napriek tomuto jasnému ustanoveniu, okresné úrady do registra SVBaNP nezapisujú dátum prijatého rozhodnutia alebo deň uvedený v rozhodnutí, ale dátum zápisu zmeny v registri. Následne je tento dátum zmeny uvedený aj v samotnom výpise z registra SVBaNP. Takýto postup je nesprávny a nemožno aplikovať ustanovenie § 70 ods. 3 ObZ: „Spoločnosť vstupuje do likvidácie zápisom likvidátora do obchodného registra, ak osobitný zákon neustanovuje inak.“ Presne v tomto prípade je osobitným zákonom BytZ. Ak si má likvidátor splniť povinnosť podľa § 75c ObZ, v zmysle ktorého „likvidátor bezodkladne po vstupe spoločnosti do likvidácie oznámi vstup spoločnosti do likvidácie všetkým známym veriteľom a zverejní oznámenie o tom, že spoločnosť vstúpila do likvidácie, a výzvu, aby veritelia spoločnosti a iné osoby a orgány, ktoré sú tým dotknuté, prihlásili svoje pohľadávky a iné práva…“, musí oznámiť deň prijatého rozhodnutia alebo deň uvedený v rozhodnutí.

Uvedené spôsobuje viac menej len teoretický problém, avšak možno len do momentu, kedy sa nebude týkať osoby, ktorá bude mať na riešení tohto problému právny záujem. Ak je totiž dátum vstupu SVBaNP do likvidácie určený vlastníkmi a je uvedený v návrhu na zápis tejto zmeny do registra, príslušný okresný úrad vykoná zápis k dátumu vybavenia tohto návrhu a nie ku dňu uvedenom v rozhodnutí vlastníkov či ku dňu prijatia tohto rozhodnutia. Problémom je fakt, že podľa uvedených dátumov dochádza v určitom období k dvojitej správe domu, aj keď podľa reálnych údajov tomu tak nie je. Veď práve podmienkou vstupu SVBaNP do likvidácie je uzavretie zmluvy o výkone správy ku dňu vstupu do likvidácie. Ide tak len o ďalšiu formálnu chybu na strane okresných úradov.

Jeden deň dvojitej správy domu

Ak zhromaždenie rozhodne o dátume zrušenia, treba dávať pozor na dátum účinnosti zmluvy o výkone správy. V praxi sa stáva, že ak je rozhodnutie o vstupe SVBaNP do likvidácie prijaté napr. k 01. 01. 2022, vlastníci súbežne odsúhlasia účinnosť zmluvy o výkone správy od 01. 01. 2022. Okresný úrad posudzuje takýto prístup ako nesprávny nevyhnutne konanie preruší, nakoľko sú na výkon správy (počas jedného dňa) dohodnuté viaceré formy správy domu.

Slovenská legislatíva síce pozná dve formy správy bytových domov, avšak v zmysle § 6 ods. 3 a ods. 4 „na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve. Ak boli v dome uzavreté zmluvy v rozpore s odsekom 3, je platná len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá; ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu, ako aj iné zmluvy uzavreté v rozpore s odsekom 3 sú neplatné“. Z toho dôvodu je nevyhnutné zachovať kontinuitu správy bytového domu.

Výmaz predsedu SVB

V zmysle ustanovenia § 75b ods. 1 ObZ: „Vstupom spoločnosti do likvidácie prechádza na likvidátora pôsobnosť štatutárneho orgánu konať v mene spoločnosti okrem oprávnenia zvolať zasadnutie najvyššieho orgánu spoločnosti.“ Uvedené ustanovenie predstavuje aplikačný problém v tom, že v prípade likvidácie obchodnej spoločnosti prichádza existencia orgánov do úvahy až do samotného zániku. No pri likvidácii SVBaNP ide len o primerané použitie Obchodného zakonníka a o kontinuitu správy bytového domu na základe zmluvy o výkone správy. Výmaz predsedu ako štatutárneho orgánu je teda na mieste, avšak neukončenie činnosti rady ku dňu vstupu do likvidácie v praxi znamená, že rada ako orgán SVBaNP existuje a vykonáva svoju činnosti na základe zmluvy o výkone správy, čo nie je možné. V tomto prípade je na mieste analógia pojmu zhromaždenie, ktorým je práve schôdza vlastníkov.

Aj preto sa nevymazanie všetkých orgány SVBaNP, ale len predsedu spôsobuje aplikačný problém. Uvedené sa nám snáď podarí prekonať len podaním návrhu na výmaz aj ostatných orgánov a podporiť ho relevantnými dôvodmi.